Воздушные замки

 


Довелось столкнуться с забавной ситуацией. Приятель попросил оказать содействие его иногородним родственникам и перед покупкой квартиры глянуть на комплект документов. Одним словом, не дать «облапошить» дорогих и близких. Речь шла о квартире во вновь построенном или не введённом в эксплуатацию доме, расположенном в ближайшем пригороде города Киева. (По определённым соображениям не буду оглашать название жилого комплекса). Ознакомившись с проектной документацией и иными бумагами на строение, ничего нового или страшного не заметил. Единственное тёмное пятнышко, которое привлекло внимание, так это несоответствие данных или нецелевое использование земли под строительным участком. Т.е. государственный акт на землю с целевым назначением: "Под строительство и обслуживание жилого дома", а декларация ГАСКа на начало строительных работ: "Под строительство многоквартирного (70 квартир) шестиэтажного дома". Сделав определённые выводы и во избежание возможных проблем у заказчика, посоветовал ему рассмотреть иные варианты квартир и с чувством выполненного долга из офиса застройщика удалился.

Спустя некоторое время позвонил к клиенту с единственным вопросом: «Как ваши дела?» И получил ответ: «Знаете, мы всё-таки решили остановиться именно на этом доме. Квартира подходит нам по всем параметрам и цена устраивает. А со свидетельством на право собственности мы так уж и быть подождём. Да и строители нас уверяют, что по подобному принципу работает большая часть строительных организаций Киево-Святошинского района, а земельные вопросы – для них сущий пустяк. А юрист (то есть я), не разбирается в тонкостях местной разрешительной процедуры».

ГАСК. Знаете, засомневался, может я и вправду не в теме! В нашем динамичном мире всё так быстро меняется, может напрасно на строителей «наехал». Первое, думаю, позвоню в ГАСК. Мир не без добрых людей, всегда приятно получать информацию из первых уст, тем более что инспекторы ГАСКа всегда охотно делятся последними новостями. Вопрос к инспектору был один: «Как ГАСК относится к нецелевому использованию земли и почему выдаёт несоответствующие декларации?»


Ответ. - Да, действительно, ГАСК имеет такую практику присваивает номера и регистрирует подобные декларации. Правда, у строительной организации неминуемо возникнут сложности при получении декларации ГАСКа №2 "При вводе многоквартирного дома в эксплуатацию", но это "решаемая" задача!!! Для ГАСКа важнее, чтобы документ на землю с кадастровым номером был, а государственный акт, договор купли-продажи или договор аренды нам без разницы. За отсутствие документа на землю с инспектора ГАСКА спрашивают по всей строгости закона, а на счёт нецелевого использования земли, так это проблема застройщика или собственника земли. Они сами отвечают за несоответствие данных в декларации. Сегодня это распространённое явление, и отдельно взятому ГАСКу повлиять на общую тенденцию в стране невозможно, здесь необходимо государственное регулирование.


Государственный реестр. Хорошо, если позиция ГАСКа понятна, вернее - расплывчата и непонятна. Пойду, поговорю с государственным регистратором. Всё-таки их «государевой» службе выдавать свидетельства на право собственности на квартиру и нести ответственность перед людьми. Вопрос регистратору: «Насколько сложно получить свидетельство на право собственности на квартиру в многоквартирном доме, расположенному на частной земле?»


Ответ: Как правило, в таких случаях государственный регистратор даёт мотивированный отказ в рассмотрении заявления инвестора о выдаче свидетельства на квартиру. Т.к. в необходимом перечне бумаг числится документ, подтверждающий право на использование земли. Здесь регистратор обращает самое пристальное внимание на статус земли, но единой практики у регистрационной службы так и не сложилось. Конечно бывают исключения из правил и осознанные нарушения "всем во благо», здесь регистратор сильно рискует, поэтому каждый дом вынужден изучать в отдельности. Истории с домами бывают разные: есть дома на четыре квартиры, есть на 100. Есть дома, где ситуация находится под контролем у застройщика, есть где имеем громкую публичную огласку и прокурорские проверки. В таких случаях ни один регистратор не берётся регистрировать квартиры, будет действовать исключительно по правилам. 

В подобных случаях государственный регистратор пытается убедить собственника земли (дома) оформить свидетельство на право собственности на частный дом, а покупателям квартир (на основании нотариального договора) стать долевыми совладельцами дома. Так поступить верней всего с позиции прав на приватизированную землю. Но такое решение вопрса не всегда устраивает покупателей квартир. Во-первых, покупатели квартир не хотят иметь документы на часть дома, они хотят иметь документы на отдельную квартиру, иначе возникают неутешительные перспективы юридических ограничений. Во-вторых, сам застройщик пытается избавиться от тяжёлой ноши в виде сособственности на дом и землю, он желает строить дома и зарабатывать деньги, а не заниматься постоянными разборками с жильцами.

Здесь необходимо менять целевое назначение земли, но это не просто сделать. Закон «Про приватизацію земельних ділянок» есть, а вот закона о реприватизации земли и передаче её назад городу нет. Эта земля не нужна городу, зачем городским властям дополнительные заботы, если по генеральному плану на этом месте не предусмотрен многоквартирный дом с соответствующими коммуникациями! А взять и поменять целевое назначение земли с частного под многоквартирный дом, оставив эту землю в собственности у физического лица, нельзя. Передача этой земли на баланс ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов), на что так любят ссылаться строители, тоже не решает проблемы статуса земли. 

 

Итог, а их здесь три.  

Первый - позиция покупателя. Инвестор в строительство изначально подходит к правовым вопросам таким образом: дом построен, значит с документами всё в порядке. На начальном этапе его больше интересует стоимость квартиры, вид из окон и наличие супермаркета, а на конечном - ключи от долгожданной квартиры. Эмоции!!! Если покупатель привлекает юриста или опытного риэлтора к оформлению сделки, то это для подтверждения своего же мнения. Здесь не стоит обижаться, такова человеческая природа. В 90% из 100 - это клиенты, которые «слышат то, что хотят слышать». 

Второй – позиция строительной компании. "Главное начать строить, а документы купим потом". Зачем на себя брать лишние обязательства и платить деньги городской общине за аренду земли, если можно не платить. Построить многоэтажный дом на приватизированной земле, и отделаться взятками на конечном этапе. Будет дешевле! У строителя вполне естественное желание: сэкономить, заработать деньги. Отдел продаж - ребята натасканные, речь поставлена, работа с возражениями отлажена. Свой процент отрабатывают великолепно! Идёт, своего рода, «зомбирование» клиента при полном недопонимании земельных вопросов. (Это и не удивительно, инвестор не обязан об этом знать). Одновременно застройщика тешит мысль: если имеется коллизия правовых норм, то государство в обиду не даст, заступится за предпринимателя в спорной ситуации. В конце концов, не сносить же многоквартирный распроданный дом. Удивительно о чём думают застройщики, когда берутся за столь дорогостоящие проекты, не имея твёрдой почвы под ногами (в прямом смысле этого слова).


Третий – это государственные органы. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» несколько упростил разрешительную процедуру, но одновременно и создал более благодатную почву для подобного рода нарушений. Да, земля - водица «мутная». Пока городские власти закрывают глаза на незаконное предпринимательство и нецелевое использование земли, снежный ком с горы катится, а на него всё налипает и наматывается, рано или поздно этот ком развалится под своей же тяжестью. Необходимо регулировать земельный вопрос и чем быстрее, тем лучше!!! Не может такое большое количество человеческих судеб зависеть от «полноты налитого стакана» или от настроения государственного регистратора.
А пока, уважаемые инвесторы, не торопитесь расставаться с деньгами, хорошенечко изучите дом и квартиру. Поверьте, лучше переплатить 10-15% от стоимости квартиры и приобрести недвижимость в ведённом в эксплуатацию доме и с готовыми документами, чем бесконечно бегать по отделам продаж застройщика и получать очередную «лапшу на уши». Обратитесь к знакомому риэлтору, в солидное агентство недвижимости, вам подберут достойный вариант! После заключения договора купли-продажи у нотариуса вы выйдете СОБСТВЕННИКОМ недвижимости, а не инвестором в аккуратно сложенную кучу стройматериалов! Будьте бдительны!!!

 

Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года