Полный анабиоз

Многие люди считают, что состояние анабиоза (пребывание живого организма таком положении, в котором жизненные процессы и обмен веществ настолько замедлены, что отсутствуют какие-либо видимые проявления жизни) наблюдается только в животном мире и вызваны исключительно суровыми сезонными колебаниями. Это не так, коллеги! Люди и коммерческие структуры также подвержены подобным воздействиям, может не таким глубоким и таким чётко выраженным, как у зверей, но зато с более плачевными последствиями. Причин «замедленной» реакции много и в рамках этой статьи не место их анализу, плачевное состояние макроэкономики или негативные политические процессы, но точно известно – анабиозу сегодня подвержено колоссальное количество компаний. Особенно это заметно на строительном рынке.
Убедится в этом не сложно, достаточно начать с беглого просмотра замороженных строительных площадок, а закончить визитом в сонные отделы продаж и поинтересоваться у любого менеджера: «Сколько Вы заработали в этом месяце?» Даже угроза увольнения не приводит сонь хоть к какой-то имитации деятельности. Вывести сотрудников из состояния анабиоза может либо чудо, либо случайный визит потенциального покупателя с живыми деньгами и твёрдым намерением приобрести квартиру. И то сказать – возврат в ресурсное состояние не прост, но вполне возможен – 5 чашек крепкого кофе или чего покрепче.
Первыми из состояния анабиоза выходят наиболее встревоженные особи, у которых быстрее просыпаются ранее заторможенные мозговые центры, вызывающие чувство тревоги и озабоченности. Внезапная смена среды обитания и прилив крови на периферию пробуждает инстинкты хищника, и он наброситься на свою жертву с особой агрессией. Одним словом, пытаются «обилетить» инвестора по полной программе и в самые кратчайшие сроки. В ход идут всевозможные уговоры и наглядные пособия, с невероятной скоростью вспоминаются навыки, полученные на многодневных тренингах по увеличению количества продаж, и, конечно, воскресает страх потери «престижной» работы. Поразительно, но часто этот напор действует на клиента без осечки! Завороженный инвестор не всегда может устоять перед харизмой «ошалелого» клерка, подкреплённой психологическим давлением. И в результате решение о покупке квартиры принимается прямо на месте. Закон природы - любой организм нашей Вселенной борется за своё выживание, в данном случае выживание происходит в одностороннем порядке, или как в пищевой цепочке фауны средней полосы Африки.

Вопрос на грани фола
Почему так редко застройщики заключают договора о реализации квартир с агентствами недвижимости? Неужели лучше содержать штат унылых, однобоких сонь (простите, к кому не относится этот эпитет), учить их, оплачивать тренинги и конференции, оплачивать содержание офисов и т.п. Упомянем тот факт, что жалование менеджеров по продажам «неслабо» отражается на стоимости квадратного метра.
На мой взгляд, дело не только в том, что «чужому душу не доверишь» и вовсе не в том, что риэлторы работают хуже. Примеров успешного сотрудничества АН с фирмами-застройщиками достаточно. Причин здесь несколько, и не в последних рядах то обстоятельство, что грамотный риэлтор может раскрыть покупателю явные недостатки приобретаемого им жилья. Заставит покупателя взвесить все «за» и «против», исходя из реальных данных, а не из посулов рекламного буклета. «Волшебные сказки» про «элитное жильё» не для риэлтора, который дорожит своей репутацией!
Поэтому предлагаю начать дискуссию о «новостройках» среди риэлтерского сообщества, может проблемы застройщиков станут ближе и понятнее не только нам самим? Может быть, откровенный разговор приведёт к каким-либо положительным изменениям?

«Чики бамбони»
Одна из наибольших проблем застройщика и вообще первичного рынка – это начало строительства жилых домов без подобающих на это разрешений. Застройщик часто декларирует ведение строительных работ по третьей категории сложности (многоэтажные дома до 10 этажей с условием постоянного пребывания в нём не более 300 человек), в то время как объект предусматривает четвёртую или пятую категории сложности. В последнем случае необходима комплексная экспертиза проектной документации, а также получение сертификата соответствия в инспекции ГАСК при вводе объекта в эксплуатацию, что принципиально усложняет прохождение этапов получения разрешительной документации. Поэтому строитель нередко идёт на своеобразную хитрость, - если в жилом комплексе предусматривается 3 высотных дома, один из которых девятиэтажный, а два – шестнадцатиэтажных, - компания готовит и декларирует разрешительную документацию только на девятиэтажный дом, оставляя подготовку сложных бумаг на «закуску». Тем временем строительные работы, подвоз материалов и оборудования, а также реализация квартир происходит во всех домах комплекса. Обычно разобраться в подобных тонкостях инвестору бывает непросто, в инвестиционных договорах фигурируют только общие положения. Часто застройщик утверждает, что строительство дома ведётся «согласно строительной документации», но к этим документам у простого инвестора доступ ограничен.

Аппетит приходит во время еды 
Ещё небольшой пример, застройщик изначально готовит разрешительную документацию под строительство 7 этажного дома, но во время пути появляется непреодолимый соблазн добавить ещё пару этажей к зданию. А также отдать часть технических помещений по дополнительную площадь смежным квартирам, и это всё ради «благих» намерений заказчика и дополнительной прибыли. Естественно, когда контролирующие органы замечают недочёты, пытаются приостановить самовольное строительство. Застройщика привлекают к административной ответственности (выплате штрафа - 109 620 гривен) и обязывают оформить разрешительную документацию в соответствии с требованиями действующего законодательства – разработать проект, провести комплексную экспертизу и получить разрешение на начало строительных работ, что требует немалого времени и определённых усилий. Тем не менее, строительная компания продолжает работать, параллельно устраняя выявленные нарушения и продавая квартиры. Все эти архитектурные изменения вносятся в проект по «ходу пьесы» и ведут к затягиванию сроков строительства.
К чему приводят самовольные действия застройщика догадаться не сложно. Кроме негативных технических последствий: дополнительной нагрузки на фундамент, на коммуникации и несущие конструкции дома, имеются и иные последствия: затягивание сроков ввода дома в эксплуатацию, конфликт с городскими властями и иными службами, что совершенно не в интересах инвесторов покупающих квартиры. Конечно, постфактум застройщик пытается всячески облегчить конструкцию дома, использует более лёгкие материалы (читай - мене прочные), уменьшает толщину межэтажных перекрытий последних этажей и т.п. Думаю, всем понятно, чем чреваты подобные «незначительные отступления от проектной документации»?

Вывод
Союз инвесторов Украины (ассоциация помощи пострадавшим инвесторам) провёл своеобразную экспертизу разрешительной документации 172 объектов незавершенного строительства Киева и Киевской области. Из всего количества объектов, которые находятся в активной продаже, 110 имеют существенные несоответствия в разрешительных документах, либо заморожены. Это касается не всех застройщиков, большинство инвесторов, весьма, удачно инвестировали свои денежные средства, при этом смогли сэкономить до 30% от суммы вклада и получить спасительную рассрочку в оплате. И единственным недостатком в процессе взаимодействия со строителями усмотрели незначительное затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию и шум от строительных работ на протяжении последующих 2-3 лет проживания. Но это те, которым удача улыбнулась «по-взрослому», иным повезло меньше - сегодня более 150 000 семей по всей стране потеряли всякую надежду на вселение в новую квартиру.
Когда говорим «риэлтор» - чаще подразумеваем вторичный рынок недвижимости. Как правило, привлекать риэлтора на первичный рынок участникам процесса строительства нет особой необходимости. Поэтому риэлтор должен отстаивать рынок своих услуг, и указывать клиенту на недостатки и «особенности» отечественного строительства. Риэлтор должен проводить разъяснительную работу среди своих клиентов, настоящих и будущих. Надо отбирать сомневающегося инвестора у «проблемного» застройщика, именно он потенциальный клиент риэлтора. И речь идёт не только о перетягивании одеяла на свою сторону. Инвестор в строительство сегодня самое незащищённое «звено», действует на свой страх и риск, и, к сожалению, ни один закон не защищает его до конца. Экономические риски, земельные риски, строительные риски, риски наступления форс-мажорных обстоятельств и тому подобное. Непорядочные застройщики имеют широкие возможности не только игнорировать нормы безопасности и надёжности дома, они часто не учитывают имущественные права и интересы жильцов соседних домов. Подобная пропаганда подтолкнёт строителя к самоорганизации и самоконтролю, вынудит рано или поздно вмешаться государство в эту «порочную» систему. Экономическая и правовая целесообразность заставит строителя пересмотреть подходы к делу и «одурачиванию» клиента.
Удачи Вам, коллеги!

 

 

Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года