Эпизод 7. “Придуманная недвижимость” или места общего пользования

Мошенничество как феномен

 

Сейчас около 3% сделок на рынке недвижимости совершается по фальшивым документам. Причем старые схемы мошенничества тоже “успешно” работают, мутируя в новых условиях. 

Уверен, что описание реальных ситуаций в цикле из 20 эпизодов (самых популярных схем обмана) предостережет покупателя от возможной потери денег и недвижимости.

 

 

Эпизод 7.  “Придуманная недвижимость” или места общего пользования

 

 

Уверен, каждый из нас видел чердак, переоборудованный под офис или квартиру. Любая высотка состоит из квартир и мест общего пользования: лестничных клеток, подвалов и чердаков, которые принадлежат всем жильцам дома на правах совместной собственности. Но всегда найдется ловкач, желающий “отхватить” у соседа лишнюю площадь для личного пользования или обогащения. Несмотря на отсутствие окон и лифта на лестничной площадке, а также присутствие других технических проблем, чердак - отличная цель для самозахвата. 

 

 

 

 

Вариант первый. Если дом построен не так давно (от 1 года до 20 назад), это решается с помощью элементарной фальсификации документов.

 

1. Предприимчивый аферист (как правило, лицо, связанное с начальником ОСББ или ЖЭКа) задним числом изготавливает договор на долевое участие в строительстве дома. В договоре, якобы, покупаются квадратные метры на чердаке.

 

2. Далее задним числом подделывает все остальные документы: приходный кассовый ордер, акт приема-передачи чердака и справку о 100% оплате. Естественно, используется либо поддельная печать, либо она досталась от застройщика, либо аферист - сам застройщик.

  

3. Потом “доверенный” инженер БТИ выдает заключение, что чердак можно использовать, как нежилое помещение и изготавливает на него технический паспорт.

  

4. Спустя время мошенник обращается к регистратору, который на основании предоставленных фальшивых документов и за определенную мзду признает право собственности на нежилое помещение под крышей. 

 

5. Через годы, когда помещение “отстоится”, соседи успокоятся и привыкнут к новой постройке со стенами и окнами, в помещении делается ремонт под апартаменты или офис. Потом по усмотрению владельца: можно жить, можно продать. Все очень просто!

 

 

 

 

Вариант второй: чердак в старом доме. Как правило “прихватом” занимаются владельцы квартир на последних этажах. Процедура самозахвата здесь достаточно сложная. Прежде всего, чердак должен быть пригоден к использованию: иметь достаточную высоту потолков, минимум коммуникаций, возможность прорезать в крыше окна и установить лестницу. Такая схема применялась 90е, 2000е годы, хотя и сейчас встречаются разные варианты.

 

1. Первым делом соединяется квартира с чердаком. Естественно никто не согласовывает проект в архитектуре, и не получает разрешения на реконструкцию в ГАСКе, т.к. законных оснований для этого нет. Если появляются “грозные” люди из ЖЭКа или «злые» соседи, вопросы решаются с помощью наличных.      

 

2. Приглашается техник БТИ, который перемеряет квартиру с пристройкой, изготавливается общий технический паспорт с отметкой “самовольное строительство”.

 

3. Когда ремонт подходит к концу, собственник квартиры и “левая” строительная компания придумывают некий “междусобойчик” - судебный спор. Суть которого в следующем: строительная компания обращается с исковым заявлением в суд на собственника квартиры, якобы владелец не рассчитался за проделанный ремонт. Но вместо долга (допустим, в 100 тысяч гривен), просит признать право собственности на отремонтированный чердак.

 

4. Суд (за 3000-5000 долларов) принимает решение. Нет, чердак не может принадлежать строительной компании, он должен принадлежать только собственнику квартиры! Далее владелец обращается к регистратору и на основании решения суда регистрирует право собственности на увеличенную квартиру. Т.е. происходит некое чудо: была квартира 42,2 кв. метра, а стала - 238,6 метров.

  

5. Далее делается новый технический паспорт БТИ без “самоволки” и оформляется договор дарения квартиры 238,6 метров на ближайшего родственника, чтобы избавиться от истории с “левым” судебным решением и получить нотариальный документ на красивом бланке. Подобные аферы с самозахватом чердаков проходят в Киеве сплошь и рядом. Например, в Шевченковском районе по улице Прорезной, 19, дело 761/44359/19.   

 

 

 

 

Чтобы докопаться до истины и доказать наличие аферы “Придуманная недвижимость” достаточно написать запрос в ГАСК и убедиться, что разрешения на реконструкцию и сертификат готовности на чердак не выдавались. Но суть в том, что никому не нужна правда, в таких делах нет пострадавшей стороны (кроме жильцов многоквартирного дома), а прокуратуре лень заниматься подобными фальсификациями. Если вы спросите, опасно ли покупать такую - “раздутую” квартиру? Как юрист отвечу - опасно! Как практик отвечу - нет!

 

Совет. Главное чтобы прошли годы после “левой” реконструкции (3-5 лет). Не было лишней публичности, чтобы ваш чердак не “юзали” репортажами СМИ и отсутствовала негативная судебная практика, иначе последствия могут быть непредсказуемыми.   

 

Берегите себя и свои деньги, друзья!

 
Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года