Бизнес "по-украински"

Легко описывать историю, когда в ней принимаешь непосредственное участие. В те «волшебные» времена, времена пиковых цен и максимальной профессиональной нужности риэлтора, партнёр по бизнесу буквально затерроризировал своей идеей приобрести недвижимость под сдачу в аренду. Идеальных вариантов по более-менее нормальным ценам оставалось мало, поэтому приходилось выбирать из того, что имеется в наличии. Выбор пал на нежилое помещение в центральной части города Донецка, центральной улице, площадью 140 квадратных метров, отдельным входом, свободной планировкой и высокими потолками. Одним словом помещение практически идеальное, с одной маленькой оговоркой «практически», то есть его явным минусом было расположение в подвале. Увы, я не устоял перед уговорами партнёра, и мы всё-таки рискнули. Вложили в покупку помещения 162 тысячи, почему-то считая, что это самое выгодное предложение на то время. И с розовыми мечтами о стоимости магазина в 450-500 тысяч после ремонта и нешуточными перспективами получения аренды 4-4.5 тысяч в месяц, принялись ваять капитальный ремонт. Ремонт, подготовка документов, заключение всевозможных договоров с коммунальными службами обошлись нам тоже ни много ни мало, а в 112 тысяч. Одним словом, общими потугами слепили из «пластилина» пулю. В итоге проект «Магазин в подвале» обошёлся нам в 274 тысячи.

Форс-мажор
2008 год. Кроме наступления, так называемого мирового кризиса, о котором так много сказано и благодаря которому пришлось позабыть о сверхприбыли буквально всем, произошло ещё одно печальное событие: в рассвете лет неожиданно умер мой партнёр по бизнесу (светлая память ему). Жена вступила в наследство, и я с ней становимся равноправными совладельцами этого магазина. А далее разные подходы к деловым вопросам и жизненные обстоятельства разделили нас, разбросали по разным городам, соответственно полноценно управлять магазином стало намного сложнее. Поэтому и возникло естественное желание продать магазин пока ремонт не получил свой естественный износ. Но статья не о том, чтобы пожаловаться на превратности человеческих судеб. Статья написана, чтобы поделиться цифрами, соображениями с позиции собственника и ещё раз подчеркнуть, насколько свойственно нам всем заблуждаемся в своих оценках и прогнозах.

Продажа
Безусловно любой продавец перед тем, как выставлять свой объект на продажу, желает понимать его рыночную стоимость. Я - не исключение, обзвонил несколько ведущих агентств недвижимости и знакомых риэлторов Донецка, получил приблизительную оценку магазина в 200 – 240 тысяч, с возможностью ведения торгов до 180 тысяч (причины столь низкой цены риэлторы называли разные: кризис, подвал, ну и всё такое). Попросил заняться продажей своего бывшего партнёра по агентству недвижимости, которого очень уважаю и которому безгранично доверяю. Так вот, магазин с гордой цифрой 200 тысяч был выставлен на продажу. Но к нашему глубочайшему удивлению в течение десяти месяцев обратная связь покупающей братии была равна 0. Притом так, занимался коллега своим делом «по-взрослому», даже сложно представить, сколько тысяч объявлений с красивой картинкой вышло в различных интернет и печатных изданиях. Про помещение знали все кому нужно, а риэлторы Донецка были мотивированны на продажу! Ну что ж, если магазин не продаётся – надо как-то на это реагировать, т.е. снижать цену. Сбавили цену до 140 тысяч (это по 1000 за квадрат, притом, что фонд коммунального имущества города Донецка выставлял подвальные руины минимум 700 за квадрат). Результат?! Если не брать во внимание двух случайных визитёров с «тухлыми» интересами, тоже - 0. Все в недоумении, что с помещением, почему не продаётся?! Хорошо, если нет реакции по 1000 за квадрат, снизили цену до 100 тысяч за всё помещение, с возможностью манипуляций на повышение стоимости. Спустя 3 месяца покупатель нашёлся, но поднять цену удалось только до 104 тысяч. Ну что ж, значит у магазина такая рыночная стоимость. Сделка прошла успешно. И я, как ни странно, об этом совершенно не жалею!!!

Вывод
Да, вопрос формирования цены сегодня имеет ключевое значение. И здесь, во-первых, непонятна позиция многих риэлторов, которые до оцепенения стесняются озвучить клиенту действительный порядок вещей, происходящий на рынке недвижимости. «Плетут кружева», боятся обидеть или потерять клиента, вечно надеясь на «авось» в конце пути. Боятся сказать правду - «матку», что мало стоит его недвижимость или вообще не стоит, как категория крайне невостребованная. Тем самым напрасно тратя своё и клиента время. Это с квартирами всё предельно ясно, категория нужная, товар ликвидный, погрешность в стоимости небольшая: плюс – минус 10-30 процентов. А вот шаг влево, шаг вправо: всевозможный неликвид, нестандартные квартиры, земельные участки, недостроенные дома, отдельные виды коммерческой недвижимости, здесь погрешность гораздо больше: плюс – минус 100%.
Во-вторых, непонятны грёзы клиентов: «А вдруг произойдёт некое сказочное явление всё «устаканится», цены поползут вверх». Из последних сил цены держат, как мама своего ребёнка. Особенно любят вспоминать, сколько же они вложили когда-то в свою любимую недвижимую игрушку. Что совершенно бессмысленно, господа! За окнами февраль 2014 года, а не февраль 2008. Помню 2000 год, когда плотно работал с фондом государственного имущества Украины, попалось как-то на глаза такое объявление: продаётся 9 этажный дом, 80% готовности в посёлке Ханженково (пригород Макеевки) за 10 гривен 80 копеек. И, поверьте, на покупку девятиэтажки очередь из покупателей не стояла, а потенциальному инвестору было всё равно, сколько денег потрачено ОРСом на строительство этого дома, у него свои планы и свои расчёты. Товар стоит столько, сколько за него дают!
Каждый извлекает свои уроки жизни, я извлёк свои. Никогда больше не буду связываться с неликвидной недвижимостью. Слишком велики риски, остаться с «носом». Как по моим наблюдениям, так большей части собственников труднореализуемой недвижимости можно смело сейчас сбавлять половину от своих «хотелок». Если, конечно, они хотят получить живые деньги сегодня, ну, а если появится ажиотаж со стороны покупателей, так цену можно поднять. И чем быстрее клиент это поймёт, тем для него и риэлтора будет лучше.

Такой он: бизнес по-украински!

Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года