Конфискованная недвижимость

Новость
В данный момент Министерство юстиции Украины разрабатывает проект закона о продаже конфискованного имущества через интернет. С 1 января 2014 года любой желающий сможет виртуально участвовать в конкурсе покупки конфиската. На сегодняшний день этот документ выставлен на сайте Министерства для публичного обсуждения, а соответствующий приказ будет подписан осенью текущего года. В ведомстве считают, что существующая сегодня процедура реализации конфиската морально устарела, т.к. многие желающие не имеют доступа к процессу торгов. Кроме того, компании, которые ежегодно отбирались в тендерах, неоднократно злоупотребляли монопольным положением и не всегда выставляли арестованное имущество на продажу.
В полной мере «конфискатом» можно назвать лишь ту недвижимость, которая прошла установленные законом стадии (суд – исполнительная служба – торги). Хотя в этот список можно смело включить всю «проблемную» недвижимость, которая меняет собственника не по воле последнего, а на основании властного принуждения. Так какие существуют в Украине варианты конфиската недвижимости?

Первый. Добровольно – принудительный.
Должники сами продают недвижимость, находящуюся в залоге у банка, естественно, продажа происходит под чётким контролем банка - кредитора. Узнать об этих предложениях не сложно, подобной информации более чем достаточно сайтах, как на самих банков, так и на специализированных сайтах по продаже залогового имущества. Например, http://www.zalogshop.com.ua/search.1/open , http://www.prostobank.ua/zalogi. Самый идеальный вариант, как для банка, так и самого клиента-должника – переоформить проблемный кредит на другое платежеспособное лицо (переуступка прав по кредиту). Банкам аукционный способ продажи недвижимости невыгоден - банкиры предпочитают полюбовно договариваться с хозяином залоговой квартиры!!! Таких вариантов реализации «проблемной» недвижимости большая часть и лишь малый процент это квартиры, которые конфискованы у владельца на основании постановления суда. В данном случае покупателю, приобретая залоговую недвижимость, важно трезво оценить ситуацию. Не стоит витать в облаках и строить особых иллюзий, что дорогая квартира достанется ему дёшево, как правило, её стоимость будет близка к рыночной.

Второй. Реализация на торгах.
Второй метод не столь лоялен – «Силовой». Он характерен несговорчивыми клиентами, которые всеми правдами и неправдами стремятся сохранить имеющиеся права на недвижимость, а также работниками банка, которые, «томясь» в длительном ожидании обещанных выплат, вынуждены обращаться за помощью в судебные инстанции. По законодательству, продажа залоговой недвижимости возможна только с аукциона и этим в нашем государстве занимается только исполнительная служба Украины. http://trade.informjust.ua . Сейчас общее количество квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. В 2012 году на Украине по результатам тендера, проведённого Минюстом, право реализации арестованного имущества имели всего четыре фирмы: ЧП Специализированное предприятие «Юстиция», ЧП «Нива - В.Ш.», ООО «ТД Элит Сервис» и ООО «Укрспецторг Групп». Две из которых (ЧП "Юстиция" и ЧП "Нива – В.Ш.") имеют долю порядка 75-80% от реализации всего конфиската Украины. В результате значительных затрат в рамках исполнительного производства (10% исполнительный сбор, 5 % комиссия торгующей организации и т.п.) в общей сложности банки теряют до 30% от стоимости залога.

Третье. В собственность банка.
После проведения повторных торгов, если имущество реализовать так и не удалось, банк получает возможность забрать проблемную недвижимость в свою собственность. Вся сложность заключается в том, что банки неохотно идут на этот шаг. После взятия имущества на свой баланс, у банка появляется дополнительная налоговая нагрузка. Финансовые учреждения остро нуждаются в деньгах… «живых» деньгах, но никак не в других (непрофильных) активах. Поэтому банки создают дочерние компании, которые достаточно успешно и быстро подыскивают покупателя.
Так же в поправках в закон «Об ипотеке» предусмотрена норма, согласно которой у банка имеется возможность принудительно взыскивать предмет ипотеки (недвижимость) во внесудебном порядке. Здесь достаточно, письменного предупреждения банка о не своевременной оплате кредита, направленного заемщику. И всё!!! Эта норма может быть применена только по ипотечным договорам, которые заключены после 14 января 2009 года.

Вывод
Интерес риэлторов и покупателей к конфискованному имуществу может быть обусловлен только одним преимуществом - соотношением «цена / качество». Не все риэлторы хотят иметь дело с подобной категорией недвижимости, но как говорил «незабвенный» Карл Маркс: «Ради прибыли в 300% капиталист пойдет на любое преступление»!!!
Грубо говоря, Министерство юстиции Украины опоздало со своим нововведением. Сейчас реализация залогового имущества не столь массовое явление, как было 2-3 года тому назад. Продавать стало нечего!!! Да и «нехороших» разговоров вокруг темы реализации конфискованной недвижимости достаточно много, что не на руку Минюсту. Сами банки опасаются, что Минюст просто пытается заменить свои подконтрольные фирмы, занимающиеся организацией и проведением торгов. В итоге будет один системный администратор, способный дистанционно вмешиваться в систему проведения электронных торгов в пользу подставных участников.
Плюс, кроме всевозможных юридических рисков, связанных с приобретением конфискованной недвижимости, покупатель не всегда имеет «страстное» желание жить в ауре неудачников.

 

Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года