50 оттенков “серого” жилья

Многие считают, что покупка б/у квартиры (на вторичном рынке) не несет рисков. Ведь нотариус, заверяющий договор купли-продажи и агентство недвижимости гарантируют “чистоту” и законность сделки. Вовсе не так, киевская практика совершенно иная. Купив недвижимость с рук можно попасть в неприятную историю, все квартиры можно поделить на три группы: “черные”, “серые” и “белые”. Теперь о каждой в отдельности. 

 

 

“Черные” квартиры. Это - квартиры, которые продаются по поддельным документам, таких в столице 2 из 100. Продажа квартир попадает под признаки ст. 190 ККУ (мошенничество) и ст. 358 ККУ (подделка документов, печатей, штампов и бланков, сбыт или использование поддельных документов), что влечет неминуемое уголовное разбирательство и полную потерю денег покупателем. В СМИ постоянно всплывает информация о задержании преступных групп на счету которых, то 5 незаконно проданных квартир, то  42, то 19. Особые признаки “черных” квартир:

- цена ниже рыночной на 10-15%;

- в квартире никто не проживает, не зарегистрирован;

- для продажи собран полный пакет документов; 

- продает одинокий собственник с крымской, донецкой, российской регистрацией;

- правоустанавливающий документ - решение суда.

Есть “серые” квартиры. Это - потенциально опасные квартиры, которых на вторичном рынке 14 из 100.  Здесь либо: 

- нарушены права наследника, доверителя; 

- незаконная регистрация квартиры в едином реестре прав;

- нарушены права супруга и детей; 

- квартира куплена на торгах некорректным способом;

- нарушены корпоративные права, если квартира принадлежит юр. лицу и т.п.

Риски лежат в гражданско-правовой плоскости, и вероятность что вы (покупатель) останетесь без недвижимости намного меньше, чем у первой группы (около 15%). В любом случае вас ждет куча неприятностей, судебное разбирательство, потеря времени и денег на адвоката. Проблема с “серой” квартирой может возникнуть, как сразу после покупки, так и спустя годы. Характерных признаков у таких квартир нет. Чтобы выявить “серую” квартиру нужно проводить полноценное расследование: погружаться в историю квартиры, копаться реестрах, изучать личность продавцов, сопоставлять факты и цифры. 

“Белые” квартиры. Это - большинство б/у квартир, их 84 из 100. Квартиры продаются вменяемыми собственниками, с абсолютно прозрачной историей, по рыночной цене и понятной мотивацией хозяев. Для заключения удачной сделки достаточно провести предпродажную подготовку (погасить задолженность по коммунальным услугам, сняться собственникам с регистрации, заказать экспертную оценку, обсудить сроки передачи ключей и выезда из квартиры). Дальше идти к нотариусу и смело подписывать договор.

 

  

К сожалению за последние пять лет количество “черных” и “серых” сделок в Киеве выросло почти в два раза, особенно в низком ценовом сегменте. Вторичный рынок напоминает увлекательную игру “Русская рулетка”, где шанс удачного выстрела невелик, но уже реален. Если вы решились купить б/ушную квартиру и определились с выбором, то тщательней изучайте покупку, наймите знакомого юриста, оформляйте сделку у проверенного нотариуса, отбросьте сиюминутные эмоции и не доверяйте “сладким” речам риэлтора. А если возникли интуитивные сомнения, то лучше откажитесь от покупки.

 

Берегите себя и свои деньги, друзья!

 
Свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя № 2 339 000 0000 016812 от 12.11.2015 года
Плательщик единого налога № 1707/10-13/17-04 от 13.11.2015 года